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        1. 資產開發運營

           

          六盤水市供銷系統資產經營管理一體化發展

          實施方案

          一、背景及意義

          目前,全市供銷系統房屋、土地資產匯總為210000萬元,其中:全市房屋面積212474.87平方米,初步評估價為86000萬元;土地面積313967.2平方米,初步評估價為124000萬元(市中心房屋、土地分別按4500元每平方米和400萬元每畝計算匯總,下屬各縣(市、特區、區)房屋、土地分別按4000元每平方米和250萬元每畝的標準計算匯總)。

          由于缺乏統一專業管理,各自為政,各社屬企業基本成為僵尸企業,只能按照簡單模式出租房屋、土地資產,整體效益下降,資產沒有盤活,其規模價值和增值開發價值沒有發揮出來,全系統一年收益不足2000萬元,被稱為“守著金山要飯吃”。

          為貫徹落實供銷社深化改革精神,充分發揮集團整體優勢,擴大經營規模,提高行業競爭能力和資產開發效益,解決長期以來規模優勢發揮不足的問題,經多次調研,決定擬采取城市“三變”模式組建六盤水市供銷系統資產運營管理公司,實現全市供銷系統資產一體化,幫助帶動全市供銷系統一起發展。

          二、總體思路

          以供銷社為主導,企業、合作社為載體,按照市場規則,采取城市“三變”模式,創新開展資產整體打包經營發展。

          (一)權屬不變、統一經營

          由市供銷商貿集團發起成立六盤水市供銷系統資產運營管理公司,注冊資本為500萬元,市縣供銷社占股80%,持股比例:市級:盤州:水城:六枝:鐘山=25%:20%:19%:10%:6%,社會專業資產管理公司占股20%。對企業資產管理權和經營權進行分離,經營管理權歸屬資產運營管理公司,資產所有權仍舊歸屬各原單位(只是變更為股權)。

              · 資產入股、差異受益

              市縣供銷社及下屬企業對資產進行清產核資和資產評估后,通過資產入股形式加入到資產運營管理公司,由運營管理公司對資產進行整體打包,分類規劃,差異化開發。經營中產生的資本收益和物業租賃增值收益(如出租)按照公司股權比例進行分配;經營中產生的開發性收益(如合作開發)按照公司與所有權方20%:80%的比例進行分配。

              · 保底分紅、二次分配

              在資產入股到資產公司之前已能產生的租金等收入,由資產運營管理公司按等額保底分紅的原則,每年固定支付給所有權方,以保障原企業職工的現狀收益不變。在統一經營中產生的增值性現金收益和開發性收益在執行了差異益原則后,由所有權企業自己再進行二次分配。

          三、業務發展方向

          采取城市“三變”模式,簽訂受托協議對全市供銷資產進行一體化管理,公開招租,整體開發,盤活閑置的房屋、土地資產,探索資產債券化,發起成立基金等業務,最大限度發揮資產的整體開發價值和規模價值。

          四、工作步驟

          (一)成立籌備工作小組(2018年12月30前)

          由市供銷社牽頭,抽調市、縣(市、特區、區)兩級供銷社人員成立資產運營管理一體化籌備工作小組,負責協調、解決公司成立前相關事宜。

          進行資產評估核資(2019年1月30前)

          由運營管理公司尋找專業評估機構對入股的房產、土地等資產進行核資和評估,徹底摸清供銷系統全部家底、負債和所有者權益。

                 · 對資產進行確權變性(2019年2月28日前)

          由運營管理公司牽頭,市、縣(市、特區、區)兩級供銷社配合,對各自本級的資產完成確權變性工作。

                 · 成立資產運營管理公司(2019年3月30日前)

          根據股東預先商定的原則,尋找專業合作伙伴,劃分各級經營主體權力、義務、責任,委派任命各級經營管理人員等,依據各股東入股數額,按相應的占股比例成立資產運營管理公司。

          五、經濟社會效益分析

          (一)由資產管理運營公司,對所有房屋、土地公開統一招租,因為招租面廣,知曉數多,勢必引起租金價格抬漲,估計年租金在現有基礎上至少增加5%。

          (二)尋找專業合作伙伴,以供銷系統資產及未來收益做保證進行資產債券化或者發起成立基金,基金規模至少可達10億。

          (三)對全市房屋、土地等固定資產進行統一經營管理,能最大限度的盤活各種閑置資產,同時縮減了管理人員數量,從而幫助企業降低運營成本,增加收益。

          (四)資產總量的提升有利于多方位投資,通過統一規劃經營,企業資產質量不斷優化,有助于帶動、清理企業內部的低質量資產,促使不良資產轉化為優良資產,極大增強了企業抗風險能力,資產總量與質量的提升,會大幅提升資產的增值收益。

          (五)按照簡單的固有模式對資產進行出租經營,體現不出其本身的商業價值,運營管理公司幫助協調解決資產確權變性問題后,將迅速大幅提升其市場化價值。

          六、保障措施

              (一)人才保障。通過市場化、專業化的原則選聘人才,引入職業經理人團隊,提高資產一體化經營管理水平。

                 · 資金保障。各級供銷社和民營資本方按照承擔比例,積極通過多渠道、多方式籌措資金,保障所需的資本金按要求全部到位,以解決單個供銷社無力投資的困難。

              (三)政策保障。由市人民政府統籌,協調區縣政府,為實施供銷系統資產一體化項目開展提供全方位的支持和幫助。

           

           

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